不動産会社スター・マイカ 水永政志社長のインタビュー記事(クリッピング)

(2009/05/24)

スター・マイカ株式会社という不動産ベンチャーの水永政志社長のインタビュー記事「地味で安いからこそ儲かる」。危機下で稼ぐ不動産会社を読んだ。不動産業界に嵐のような逆風が吹き荒れている今の環境下で、着実に収益を上げているという。初めて目にする社名だったのだけれど、ちょっと興味を持ったのでメモしておきたい。

リンク先の記事によると、ゴールドマン・サックス証券出身の水永氏がスター・マイカを設立したのは、2001年。黒字基調を堅持している同社の基本的なビジネスモデルは、「入居者がいる中古マンションを取得し、賃貸人がいる間は大家として賃料収入を得る一方、退居後は中古マンションとして中古市場で販売していく」というシンプルなものらしい。地味な商売だからこそ、手堅く儲けられるのか・・・。

水永氏によれば、入居者がいる(=賃貸中である)中古マンションは、流動性が低くなるため、一般的に価格が安くなる傾向があり、ここがミソとのこと。
賃借人のいるマンションを割安で購入し、1年半から2年間はそのまま保有。やがて入居者が他に引っ越して空室となったら、通常の価格で中古市場で売却する。つまり、「安く買って高く売る」という商売の基本を地道に実践しているということだろうか。さらに、スター・マイカのビジネスモデルでは、入居者をすぐに追い出さずに家賃収入を得るわけだから、定期的に入ってくるこのキャッシュフローも収益源となる。

「ビジネスモデルとは再現性」

この水永氏のインタビュー記事で印象に残ったのは、スター・マイカの収益モデルが、転売して儲けを稼ぐ一般的な不動産ファンドとは一線を画していることを、氏が口を酸っぱくして強調されていること。氏によれば、資産価値が上がっている時に儲かる仕組みはビジネスモデルでもなんでもなく、ただ単に「相場で儲かった」というだけ。しっかりしたビジネスモデルというのは、「何回やっても同じように再現できる」ことこそが重要なのだという。確かに、たまたま市場環境が良かったから資産価値が上がって運良く儲かった、というだけでは、ビジネスとしては非常に不安定だ・・・。

もう一点、インタビューの中で勉強になった箇所を。
2000万円~3000万円の中古マンション物件を中心に取引している理由を尋ねられて、水永氏は以下のように答えている。

「その価格帯がコモディティ、流通する一番のボリュームゾーンなんですよ。多くのシェフはカッコをつけてフレンチレストランを開きたがりますが、フレンチレストランで儲けるのは難しい。だけど、儲かっているのはマクドナルドであり、CoCo壱番なんですよ。高級ブランドの洋服はあまり儲からないけど、ユニクロは儲かるでしょう。要はコモディティが一番、儲かるんですよ。」

う~む、この考え方、ものすごく大切なような気がする・・・。

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