中古マンション投資でありがちな失敗とは?

(2012/09/23)

将来の年金への不安からか、サラリーマンでも中古のワンルームマンションへの投資を検討している人が多い、というような話をチラホラと聞くようになった。

良質な中古マンション物件を割安な価格で購入できれば家賃収入が期待できるかもしれないけれど、株式や債券と異なり、不動産は流動性が低い(売りたい時にすぐに売却することが難しい)。
より慎重かつ洗練された投資判断が必要になると思われ。
中古マンションに投資する際に、失敗しやすそうなケースを考えてみたい。

売却できる価格を楽観視してしまう

「ここは人気があるエリアだから、このマンションもx年後にも今と同じくらいの高値で売却できるだろう」

そんな希望的観測で鉛筆ナメナメしてしまうと、思わぬ失敗がありそうだ。

築年数が経過し、経年劣化が激しい物件であるほど、価格は下がっていくのが自然の摂理。また、周辺環境の変化(大きな工場が閉鎖されたなど)で家賃の相場が下落すると、不動産価格も道連れで下がってしまう。
とくに、外部環境については自分ではコントロールのしようがないので、「すべてが今と同じ状態のまま時が流れる」的な希望的観測にもとづく収益予測は、当てにしないことが懸命なのではないだろうか。

ついでに、よく言われることだが、不動産に投資する時に気をつけなければならないのは、不動産は流動性が低いこと。
必ずしも、自分が望んだ金額、タイミングで所有している物件を売却できるとは限らないようなのだ。
例え立地が人気があるエリアだとしても、特定の物件がすぐに売れるとは限らない。

家賃収入が安定して入ると決めつけてしまう

マンションを借りてくれる人がいる限り家賃収入は定期的に入ってくるけれども、賃借人が見つからず空室になってしまえば、当然、家賃収入は入ってこない。街中のワンルームマンションを外から眺めると、ガランとした空室の部屋の窓ガラスに「いますぐ入居可」といった張り紙がしてあるのをたまに見かける。このような事態は、人気のある地域であっても普通にあり得ると思うので、中古マンションに投資する際には、リスクとしてしっかり認識しておく必要があるだろう。

では、どうすれば常に入居者がいる状態を保ち、空室になるのを回避できるのか?が問題になるが、ここは、私は不動産投資の素人なのでまだ分かりません。これから勉強します(^ ^;

希望的観測に基づく収益計画を立ててしまう

投資目的で中古マンションを買う場合、頭金として支払った後の残りの購入金額は、ローンで返すことになる。
「すべてが自分の望むとおりに運ぶ」ことを前提にローン返済計画を組んでしまうと、失敗の火種になるのではないだろうか。

サブプライムローンのバブルが崩壊した時にも明らかになったことだけれど、自己資金(頭金)を少なくして借り入れを増やし、レバレッジをかければかけるほど、相場などの環境が想定外の方向に動いたときの損失も大きくなる。
想定外の失業や、家族の介護などで思わぬ出費が発生することも前提に考え、あまりにも刹那的なローン返済計画には慎重になったほうが吉かも?

また、収益計算をする際には、マンションを保有する際に発生するコストも考慮しておく必要がありそうだ。

例えば、マンション管理組合の意向で、修繕積立金がいきなり引き上げられる可能性だって無きにしもあらずだ。
マンションを所有する際に発生しうる経費、コストに関する知識をしっかりと身につけておくことがリスクヘッジになるのではないだろうか。

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